被雷军看好,做分布式租房的寓见公寓是如何追赶大都市的移动住房

Amber/2017-09-17/ 分类:市场需求/阅读:
被雷军看好,做分布式租房的寓见公寓是如何追赶大都市的移动住房需求的?,一个女子和她的公寓事业 ...

在创办之前,程远是起点创投的一名投资经理,主要研究房地产行业的互联网机遇。“当我发现这是一个万亿级的市场,且没有巨头的时候,我很兴奋,”她说。传统租房市场给互联网非常大的创新空间,一个新兴住房产业亟待像滚雪球一样滚起来。

2014年程远离开老东家,成立了寓见公寓。6月,寓见获得数百万人民币的天使轮投资;次年3月,获得领投、跟投的数百万美元A轮融资。

去年夏天,的两笔投资烧出了所谓的“公寓风口”,而寓见有幸成为雷军看好的分布式模式,另一种则是 YOU +所代表的集中式公寓。

在模式上,寓见采取的是像是资产托管的业务模式,即“房屋托管+标准化装修+租后服务”。房东和寓见签订一定时间的托管协议,然后交付寓见来帮助改造装修房屋,并进行租赁管理。

总体来说,寓见跑得挺快:2014年7月,他们只有13间房间在经营;而到了2015年年底,已经上线了6000多间公寓。

从产品种类上来看,寓见提供两种住房服务,标配的寓见公寓和寓见PLUS(整组式住房,适合家庭用户)。

区别于传统租赁,以寓见为代表的这套公寓模式是深入住房的各个环节的,试图将复杂且冗长的供应链进行各个击破和标准化,从而给房客带来比较一致且舒适的租房体验。

所有的都喜欢用渗透率去衡量市场,金融渗透率、移动渗透率、在线渗透率等等,而在住房市场里,以北上广深为例,这个有8000多万拥有移动化住房需求的市场里,却只能有不到千分之二的公寓渗透率。面对这样一个供给与需求极其不平衡的大蛋糕,所有的投资人都会两眼放光,所有的玩家都恨不得一口气吃下来,但公寓行业可能没那么容易。

正如房子是一砖一瓦这样搭建起来的,公寓这件事情的苦逼程度在业内是有口皆碑,例如:

如何在控制成本的基础上,将房屋品质进行升级?

如何提高房间出租率?

如何更有策略地拿房?

如何提高运营效率?

如何提高资金的利用效率?

首先是解决如何拿房。

对于彼时的寓见而言,初出茅庐,没有背书和历史,去到房东家里跟人张嘴就要五年的房屋托管,这种辛苦程度就好比地推,你要让别人相信你的平台能管理好房子,并在给房东稳定的回报之前提下,实现自身盈利。

在这个过程里,程远就要不停地派同事去跑模型,用一个个试错的案例来验证模型是否可行?哪一地段的房子可以带来增益?谈多久的房子收益值最好?

现在,程远已经把他们的模型完全跑出来了,至少在拿房这件事情上她不用犯愁。她认为:

首先,随着寓见有着越来越清晰的选址策略时,他们发现基于不同地理位置的不同选择有着完全不一样的意义,这促使了他们开发更加多元化的产品,并尝试去适应不同的地块。

其二,尽管目前可供开发的房源少了,但是存量房却是非常多的,必须把原先的商办类房源拿出来,在合法合规的条件下,进行改装,从而释放出这一部分的存量资源。

其三、如何选址关乎着运营效率。

寓见的选址模型与自如完全不一样。自如与链家有着非常紧密的关系,几乎只要房源是自如的,它就是链家的房源。

以上海的小区为例,在25000个小区种,自如能覆盖到2000个,但单个小区内的房源又比较少,只有几套。之所以,自如这种做法,是因为它把所有的业务线都进行了串联,将租赁业务与二手房交易业务放在一起,从而降低自身的运营成本。但寓见没有这样的先天优势,所以她的做法就必须很机动。

寓见一共有3000套房间,但仅仅分布在443个小区中,每个都非常集中,小区和小区也靠的比较近,这么做也是为了降低运营成本。

在程远看来,拿房这件事关乎着整条链路的安危,她称之为“链性关系”与“波动需求”。“试想,当你没有收到好房子,你就没法实现高出租率,你的运营成本就无法下来,从而导致你的售价很高,导致你无法获得充分的现金流,这又会影响你接下来的收房。”

她又举了一个例子,10个人一起出去爬山,本来是大家保持等距一起爬山,但爬着爬着,总有人开始掉队,当一个人掉队了,那后面的阵脚都会乱。而把这套思维放到运营公司上来说,程远觉得,必须把整个业务进行切分,并且单独把每个业务模块都做出一个模型。

在去年的一场公寓行业联盟会上,程远曾做题为《低毛利的公寓行业出路何方》的演讲,她说“公寓行业是一个相对来说毛利比较低的行业,但它并不一定不是一门好生意。”程远认为,低毛利的行业也有自己的取胜之道,就好比沃尔玛和亚马逊一样。

相比其他产品,公寓这类产品的特性:产品周期长、线下服务多、用户相对稳定、房屋改造可以固化、供应链有缩短的空间等等。

基于这一干特性,寓见首先要做的事情就是将改造房屋这件事标准化,只有标准化以后,供应链才能最短,才能让出利润空间,才能将产品做得非常稳健。事实上,在提高、租后服务等环节面前,改造房屋这件事是最容易可行的。

而在招租方面,他们将所有的招租渠道分为三类,第一类是自己的官网、第二类是传统的信息平台、第三类则是靠用户的口碑传播。

未来,寓见想做的事情是这样的:

承担运营的角色,为业主提供省心、省力的。

也就是说,他们想成为房东的“管家”。在托管周期内,无论房客有没有交房租、有没有交物业费,任何家具电器出了问题,房东都不需要去奔波。

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